İstanbul Emlak Piyasası: İlçe İlçe Rehber

İstanbul, portföyümüzde 248 ilanla yer alıyor: 157 satılık, 91 kiralık. Bu yazıda ilin ilçe kırılımını, gerçek fiyat bandını ve bölgede alım yaparken en çok karşımıza çıkan soruları bir araya getirdik.

İlçeler nasıl ayrışıyor?

Aynı ilin sınırları içinde bile metrekare fiyatları ilçeden ilçeye belirgin biçimde değişir. Bu yüzden “il ortalaması” tek başına yanıltıcı bir ölçüdür: bir ilçedeki lüks stok ortalamayı yukarı çeker, kenar ilçeler aşağı. Aşağıdaki dağılım ilan yoğunluğunun nerede toplandığını gösteriyor.

• Sarıyer — toplam 30 ilan (23 satılık, 7 kiralık). Satılıkta orta değer 12.700.000 TL; ortalama büyüklük 264 m².
• Maltepe — toplam 28 ilan (17 satılık, 11 kiralık). Satılıkta orta değer 12.000.000 TL; ortalama büyüklük 282 m².
• Beşiktaş — toplam 27 ilan (16 satılık, 11 kiralık). Satılıkta orta değer 5.550.000 TL; ortalama büyüklük 265 m².
• Bakırköy — toplam 26 ilan (14 satılık, 12 kiralık). Satılıkta orta değer 15.950.000 TL; ortalama büyüklük 235 m².
• Üsküdar — toplam 26 ilan (19 satılık, 7 kiralık). Satılıkta orta değer 3.100.000 TL; ortalama büyüklük 245 m².
• Bahçelievler — toplam 25 ilan (15 satılık, 10 kiralık). Satılıkta orta değer 15.550.000 TL; ortalama büyüklük 206 m².
• Beyoğlu — toplam 23 ilan (17 satılık, 6 kiralık). Satılıkta orta değer 6.350.000 TL; ortalama büyüklük 267 m².
• Şişli — toplam 23 ilan (14 satılık, 9 kiralık). Satılıkta orta değer 8.950.000 TL; ortalama büyüklük 326 m².

Fiyat bandını doğru okumak

Satılık ilanlar 1.500.000 TL ile 17.000.000 TL arasında. Orta değer 8.850.000 TL — yani ilanların yarısı bunun altında, yarısı üstünde.

Ortalama yerine orta değeri veriyoruz. Nedeni basit: tek bir çok pahalı ilan ortalamayı yukarı çekip bandı olduğundan yüksek gösterir; orta değer bundan etkilenmez. Bir bölgenin “gerçek” fiyatını merak ediyorsanız bakmanız gereken sayı budur.

Kiralıkta aylık band 30.500 TL – 142.000 TL, orta değer 82.500 TL. Satılık ilanlarda ortalama büyüklük 260 m², kiralıklarda 265 m². Kiralık stokun daha küçük metrekarelerde toplanması olağandır; kiracı profili çoğunlukla daha az odaya ihtiyaç duyar.

Yatırım mı, oturum mu?

Aynı konut, sorduğunuz soruya göre farklı bir yatırım. İkisini ayırmadan verilen karar çoğu zaman pişmanlıkla sonuçlanır.

• Kiraya çevrilebilirlik — bölgede kiralık ilan sayısının canlı olması, konutu kiraya vermenin kolay olduğunu gösterir. Kiralık ilanın hiç olmadığı bir yerde talep de yoktur. İstanbul için bu sayı 91.
• Metrekare başına maliyet — toplam fiyat yerine metrekare fiyatını karşılaştırın. Aynı ilçedeki iki konut arasındaki fark çoğu zaman bu ölçüde netleşir.
• Likidite — satmak istediğinizde alıcı bulma süresi, yatırımın gerçek getirisini belirler. Çok niş konutlar yüksek getiri vaat eder ama satışı uzun sürer.
• Günlük yaşam — oturum için alıyorsanız ulaşım, okul ve sağlık erişimi fiyattan daha belirleyici olabilir. Aynı bütçeyle daha uzakta daha büyük bir konut almak, her gün kaybedilen bir saatle ödenir.

Sözleşme öncesi kontrol listesi

Aşağıdakiler bölgeye özel değil ama atlanınca en pahalıya mal olan başlıklar:

• Tapu kaydında ipotek, haciz ya da şerh var mı — tapu müdürlüğünden takyidat belgesi isteyin.
• İskân (yapı kullanma izin belgesi) alınmış mı. İskânsız konutta kredi kullanmak çoğu bankada mümkün değildir.
• Aidat tutarı ve son üç ayın dekontu. Site içi konutlarda bu kalem aylık bütçenin gözden kaçan parçasıdır.
• Binanın yönetim planı, varsa güçlendirme projesi ve zemin etüdü.
• Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini devir günü okutun; kapanmamış borç sonradan tartışma çıkarır.
• Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi kurulu — ikisi aynı şey değildir ve kredi sürecini etkiler.

Yapım yılı, bulunduğu kat ve otopark durumu fiyatı en çok etkileyen üç kalemdir. Depreme dayanıklılık açısından 2000 sonrası yapılar öne çıkar; daha eski binalarda güçlendirme yapılıp yapılmadığını mutlaka sorun. Belge yoksa bağımsız bir uzmana inceletmek en sağlıklısıdır.

Nereden başlamalı?

İstanbul bölgesindeki güncel ilanların tamamına ilan sayfamızdan ulaşabilir, ilçe ve fiyat süzgeçleriyle aramanızı daraltabilirsiniz. Şu anda en çok ilan bulunan ilçeler: Sarıyer, Maltepe, Beşiktaş, Bakırköy, Üsküdar. Belirli bir semt aklınızdaysa arama kutusuna adını yazmanız yeterli; konum önerileri yazdıkça gelir.