Bursa Emlak Piyasası: İlçe İlçe Rehber

Bursa, portföyümüzde 223 ilanla yer alıyor: 131 satılık, 92 kiralık. Bu yazıda ilin ilçe kırılımını, gerçek fiyat bandını ve bölgede alım yaparken en çok karşımıza çıkan soruları bir araya getirdik.

İlçeler nasıl ayrışıyor?

Aynı ilin sınırları içinde bile metrekare fiyatları ilçeden ilçeye belirgin biçimde değişir. Bu yüzden “il ortalaması” tek başına yanıltıcı bir ölçüdür: bir ilçedeki lüks stok ortalamayı yukarı çeker, kenar ilçeler aşağı. Aşağıdaki dağılım ilan yoğunluğunun nerede toplandığını gösteriyor.

• Gürsu — toplam 28 ilan (17 satılık, 11 kiralık). Satılıkta orta değer 30.950.000 TL; ortalama büyüklük 265 m².
• Karacabey — toplam 25 ilan (15 satılık, 10 kiralık). Satılıkta orta değer 34.450.000 TL; ortalama büyüklük 296 m².
• İnegöl — toplam 23 ilan (17 satılık, 6 kiralık). Satılıkta orta değer 25.250.000 TL; ortalama büyüklük 299 m².
• Orhangazi — toplam 22 ilan (13 satılık, 9 kiralık). Satılıkta orta değer 37.550.000 TL; ortalama büyüklük 321 m².
• Gemlik — toplam 21 ilan (12 satılık, 9 kiralık). Satılıkta orta değer 36.500.000 TL; ortalama büyüklük 207 m².
• Mudanya — toplam 21 ilan (10 satılık, 11 kiralık). Satılıkta orta değer 33.550.000 TL; ortalama büyüklük 334 m².
• Nilüfer — toplam 21 ilan (11 satılık, 10 kiralık). Satılıkta orta değer 25.250.000 TL; ortalama büyüklük 365 m².
• Osmangazi — toplam 21 ilan (13 satılık, 8 kiralık). Satılıkta orta değer 28.200.000 TL; ortalama büyüklük 238 m².

Fiyat bandını doğru okumak

Satılık ilanlar 23.850.000 TL ile 38.650.000 TL arasında. Orta değer 31.100.000 TL — yani ilanların yarısı bunun altında, yarısı üstünde.

Ortalama yerine orta değeri veriyoruz. Nedeni basit: tek bir çok pahalı ilan ortalamayı yukarı çekip bandı olduğundan yüksek gösterir; orta değer bundan etkilenmez. Bir bölgenin “gerçek” fiyatını merak ediyorsanız bakmanız gereken sayı budur.

Kiralıkta aylık band 12.500 TL – 181.000 TL, orta değer 69.500 TL. Satılık ilanlarda ortalama büyüklük 276 m², kiralıklarda 286 m². Kiralık stokun daha küçük metrekarelerde toplanması olağandır; kiracı profili çoğunlukla daha az odaya ihtiyaç duyar.

Yatırım mı, oturum mu?

Aynı konut, sorduğunuz soruya göre farklı bir yatırım. İkisini ayırmadan verilen karar çoğu zaman pişmanlıkla sonuçlanır.

• Kiraya çevrilebilirlik — bölgede kiralık ilan sayısının canlı olması, konutu kiraya vermenin kolay olduğunu gösterir. Kiralık ilanın hiç olmadığı bir yerde talep de yoktur. Bursa için bu sayı 92.
• Metrekare başına maliyet — toplam fiyat yerine metrekare fiyatını karşılaştırın. Aynı ilçedeki iki konut arasındaki fark çoğu zaman bu ölçüde netleşir.
• Likidite — satmak istediğinizde alıcı bulma süresi, yatırımın gerçek getirisini belirler. Çok niş konutlar yüksek getiri vaat eder ama satışı uzun sürer.
• Günlük yaşam — oturum için alıyorsanız ulaşım, okul ve sağlık erişimi fiyattan daha belirleyici olabilir. Aynı bütçeyle daha uzakta daha büyük bir konut almak, her gün kaybedilen bir saatle ödenir.

Sözleşme öncesi kontrol listesi

Aşağıdakiler bölgeye özel değil ama atlanınca en pahalıya mal olan başlıklar:

• Tapu kaydında ipotek, haciz ya da şerh var mı — tapu müdürlüğünden takyidat belgesi isteyin.
• İskân (yapı kullanma izin belgesi) alınmış mı. İskânsız konutta kredi kullanmak çoğu bankada mümkün değildir.
• Aidat tutarı ve son üç ayın dekontu. Site içi konutlarda bu kalem aylık bütçenin gözden kaçan parçasıdır.
• Binanın yönetim planı, varsa güçlendirme projesi ve zemin etüdü.
• Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini devir günü okutun; kapanmamış borç sonradan tartışma çıkarır.
• Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi kurulu — ikisi aynı şey değildir ve kredi sürecini etkiler.

Yapım yılı, bulunduğu kat ve otopark durumu fiyatı en çok etkileyen üç kalemdir. Depreme dayanıklılık açısından 2000 sonrası yapılar öne çıkar; daha eski binalarda güçlendirme yapılıp yapılmadığını mutlaka sorun. Belge yoksa bağımsız bir uzmana inceletmek en sağlıklısıdır.

Nereden başlamalı?

Bursa bölgesindeki güncel ilanların tamamına ilan sayfamızdan ulaşabilir, ilçe ve fiyat süzgeçleriyle aramanızı daraltabilirsiniz. Şu anda en çok ilan bulunan ilçeler: Gürsu, Karacabey, İnegöl, Orhangazi, Gemlik. Belirli bir semt aklınızdaysa arama kutusuna adını yazmanız yeterli; konum önerileri yazdıkça gelir.